Новости

06-04-2016

Практические аспекты разделения и объединения земельных участков (статья Максима Максименко для издания «Юрист&Закон»)

Максим Максименко, адвокат, к. ю. н., старший юрист практики недвижимости и земельного права Адвокатского объединения “Спенсер и Кауфманн”, специально для издания «Юрист&Закон»

Гражданский оборот обусловливает необходимость разделения и объединения земельных участков. Законодательство Украины предусматривает упрощенный порядок формирования земельных участков как объекта гражданских прав в случае их разделения или объединения по сравнению с первичным отводом земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности. В то же время законодательное регулирование вопросов, связанных с разделением и объединением земельных участков, содержит ряд пробелов и противоречий, что на практике создает проблемы для землевладельцев и землепользователей. Вышеуказанное обусловливает актуальность исследования практических аспектов разделения и объединения земельных участков с целью формулирования предложений по совершенствованию действующего законодательства.

Процедура формирования земельных участков как объектов гражданских прав при их разделении и объединении

В соответствии с ч. 1 ст. 79 1 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины) формирование земельного участка заключается в определении земельного участка как объекта гражданских прав. Формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

По общему правилу, в случае первичного отвода земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности его формирование осуществляется по проекту землеустройства по отводу земельного участка (далее – Проект землеустройства) (абз. 1, 2 ч. 2, ч. 5 ст. 79 1 ЗК Украины).

В то же время формирование земельного участка путем разделения или объединения ранее сформированных земельных участков, находящихся в собственности или пользовании, без изменения их целевого назначения осуществляются по технической документации по землеустройству относительно разделения и объединения земельных участков (далее – Техническая документация) (абз. 1, 3 ч. 2, ч. 6 ст. 79 1 ЗК Украины).

Учитывая требования законодательства, в состав Проекта землеустройства (18 видов документов согласно ч. 3 ст. 50 Закона Украины “О землеустройстве” (далее – Закон о землеустройстве)) и Технической документации (8 видов документов согласно ч. 1 ст. 56 Закона о землеустройстве), а также с учетом особенностей согласования (ч. 6 ст. 186, ст. 186 1 ЗК Украины – относительно Проекта землеустройства и ч. 12 ст. 186 ЗК Украины – относительно Технической документации) и утверждения (ч. 9 ст. 118, ч. 6 ст. 123, п “а” ч. 4 ст. 136 ЗК Украины – относительно Проекта землеустройства, ч. 12 ст. 186 – относительно Технической документации) указанных видов документации по землеустройству, формирование земельного участка по Технической документации является намного более простым и быстрым процессом, чем ее формирование по Проекту землеустройства.

В соответствии с ч. 3 ст. 79 1 ЗК Украины сформированные земельные участки подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре.

Государственная регистрация земельного участка осуществляется при его формировании путем открытия Поземельной книги на такой участок (ч. 1 ст. 24 Закона Украины “О Государственном земельном кадастре” (далее – Закон о ГЗК)).

Сведения о границах, целевом назначении, угодьях земельного участка в случае его формирования по Технической документации вносятся в Государственный земельный кадастр на основании такой документации (ч. ч. 1, 2, 4 ст. 21 Закона о ГЗК ).

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 16, ч. 9 ст. 24 Закона о ГЗК при осуществлении государственной регистрации земельного участка ему присваивается кадастровый номер, который является его идентификатором в Государственном земельном кадастре.

С момента присвоения кадастрового номера земельный участок считается сформированным (ч. 4 ст. 79 1 ЗК Украины).

В соответствии с ч. 9 ст. 79 1 ЗК Украины земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него.

Государственная регистрация вещных прав на земельные участки, образованные в результате разделения или объединения, осуществляется в соответствии с Законом Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений” (далее – Закон о государственной регистрации прав) и Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127.

Установив наличие правового регулирования процедуры разделения и объединения земельных участков и их формирования как объектов гражданских прав, целесообразно обратить внимание на ряд вопросов, связанных с таким разделением или объединением земельных участков.

Переход права ипотеки на земельные участки, образованные при разделении земельного участка, находящегося в ипотеке

В соответствии с ч. 1 ст. 575 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица.

Поскольку в соответствии с ч. 10 ст. 24 Закона о ГЗК государственная регистрация земельного участка отменяется Государственным кадастровым регистратором в случае разделения или объединения земельных участков, актуальным остается вопрос о судьбе ипотеки земельных участков, созданных при разделении земельного участка, находившегося в ипотеке.

При разделении земельного участка, обремененного ипотекой, юридически предмет ипотеки исчезает.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 593 ГК Украины утрата предмета залога при отсутствии его замены залогодателем влечет за собой прекращение права залога.

Хотя абз. 1, 6 ч. 1 ст. 17 Закона Украины “Об ипотеке” (далее – Закон об ипотеке) не предусматривают такого основания прекращения ипотеки, как уничтожение (утрата) переданного в ипотеку земельного участка, вышеупомянутый п. 2 ч. 1 ст. 593 ГК Украины может быть применен к анализируемой ситуации с учетом положений ч. 3 ст. 575 ГК Украины.

Законодательство Украины содержит коллизии в части определения полномочий ипотекодателя на такое распоряжение земельным участком, находящимся в ипотеке, как осуществление его разделения.

Часть 3 ст. 9 Закона об ипотеке не относит осуществление разделения земельного участка к правам ипотекодателя, реализация которых возможна исключительно на основании согласия ипотекодержателя.

В то же время в соответствии с ч. 2 ст. 586 ГК Украины залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором.

Действующие редакции положений ЗК Украины и Закона о землеустройстве делают невозможным осуществление разделения земельного участка, находящегося в ипотеке, без согласия ипотекодержателя, которое должно быть нотариально удостоверено (ч. 12 ст. 186 ЗК Украины и п. “е” ч. 1 ст. 56 Закона о землеустройстве).

В то же время на практике встречаются случаи, когда недобросовестные должники пытаются прекратить ипотеку земельного участка, осуществляя его разделение, а иногда одновременно изменяя целевое назначение образовавшихся земельных участков.

Учитывая положения ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации прав, такие случаи возможны при отсутствии государственной регистрации права собственности ипотекодателя на соответствующий земельный участок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Предохранителем нарушения прав ипотекодержателей в указанных ситуациях является ч. 3 ст. 110 ЗК Украины, согласно которой разделение или объединение земельных участков не прекращает действия ограничений, обременений, установленных на земельные участки, кроме случаев, когда ограничение (обременение) распространялось только на часть земельного участка, которая в результате разделения земельного участка не вошла в сформированный новый земельный участок.

Действие указанных положений, защищающих права ипотекодержателей, подтверждается судебной практикой – см., например, постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 26.01.2015 г. по делу № 924/1269/14 и от 09.09.2015 г. по делу № 924/642/14.

Внесение изменений в сведения Государственного земельного кадастра, направленных на восстановление в Государственном земельном кадастре сведений о незаконно разделенном или объединенном земельном участке

На практике встречаются случаи незаконного завладения земельными участками, принадлежащими третьим лицам на различных правовых титулах, с применением неодноразовового разделения и последующего объединения разделенных земельных участков, иногда – с одновременным изменением их целевого назначения. Указанные процессы могут также сопровождаться включением в конфигурацию “начального” земельного участка, который незаконно выводится из чужого владения, других земельных участков для осложнения возможности защиты прав землевладельца или землепользователя первичного земельного участка.

Понятно, что незаконное разделение земельного участка, его объединение, как и незаконное изменение целевого назначения, осуществленные с нарушением прав землевладельцев или землепользователей (абз. 1, 2, 4 ч. 12 ст. 186 ЗК Украины, п. п. “е”, “є” ч. 1 ст. 56 Закона о землеустройстве), или за пределами полномочий, предоставленных органам, распоряжающимся земельными участками государственной или коммунальной собственности (ч. 2 ст. 19 Конституции Украины, ст. ст. 7 – 10, 12, 13, 15 1, 16 – 17 1, 20 ЗК Украины) могут быть основаниями для уголовного производства. В то же время указанный процесс нуждается в сотрудничестве с правоохранительными органами, может быть длительным и не содержит гарантий того, что уголовное производство будет завершено привлечениям лиц, виновных в совершении соответствующих преступлений, к уголовной ответственности.

Сложность восстановления положения, существовавшего до нарушения прав землевладельца или землепользователя, в случае неоднократного незаконного разделения его земельного участка, изменения его целевого назначения и включения в конфигурацию начального земельного участка других участков заключается в отсутствии правовой и технической возможности восстановления в Государственном земельном кадастре земельного участка, государственная регистрация которого была отменена.

В случае отмены государственной регистрации земельного участка отменяется его кадастровый номер (ч. 6 ст. 16 Закона о ГЗК) и закрывается поземельная книга на такой участок (ч. 4 ст. 25 Закона о ГЗК).

В свою очередь государственная регистрация земельного участка отменяется государственным кадастровым регистратором исключительно в случае: (1) разделения или объединения земельных участков; или (2) если в течение одного года со дня осуществления государственной регистрации земельного участка вещное право на него не зарегистрировано по вине заявителя (ч. 10 ст. 24 Закона о ГЗК).

Таким образом, даже в случае признания судом противоправными действий государственного кадастрового регистратора о регистрации незаконно разделенных или объединенных земельных участков, отмены или аннулирования его соответствующих решений, требования об обязательстве государственного кадастрового регистратора отменить государственную регистрацию на зарегистрированные в результате незаконного разделения и/или объединения земельные участки не смогут быть выполнены, учитывая вышеуказанные положения Закона о ГЗК.

Представляется, что защитить право землевладельца или землепользователя “начального” земельного участка возможно в случае удовлетворения судом требований об обязательстве государственного кадастрового регистратора осуществить внесение изменений в сведения Государственного земельного кадастра путем объединения или разделения (в зависимости от конечного результата совершенных с “начальным” земельным участком действий) созданных земельных участков и возможного последующего разделения созданного таким образом земельного участка (в случае добавления в конфигурацию “начального” земельного участка других земельных участков – с целью выделения из конфигурации “начального” земельного участка таких участков) на основании документации по землеустройству и обменного файла, поданных истцом.

ВЫВОД:

Законодательство Украины регулирует процедурные аспекты осуществления разделения и объединения земельных участков.

В то же время вопросы, связанные с разделением или объединением земельных участков, не всегда находят свое адекватное отражение в действующем законодательстве.

Целесообразным является внесение изменений в законодательство Украины, которые бы:

(1) обеспечивали однозначность в вопросах перехода права ипотеки на земельные участки, которые разделяются или объединяются;

(2) позволяли государственным кадастровым регистраторам отменять государственную регистрацию земельных участков на основании судебных решений.

Отдельного анализа требуют вопросы целесообразности внесения в законодательство Украины изменений, которые бы: прямо определяли судьбу договора аренды земельного участка в случае его разделения, в частности между наследниками, и уточняли правовой механизм возобновления действия договора в случаях, когда вступление в наследство приходится на истечение срока действия договора аренды; а также включали содержательные требования к разделению и объединению земельных участков в контексте консолидации земель.

Все новости