Новости

04-08-2016

ОСМД vs должники: у кого больше аргументов в суде, – рассказал адвокат АО “Спенсер и Кауфманн”

ОСМД vs должники: у кого больше аргументов в суде?

Максим Литвин, адвокат АО “Спенсер и Кауфманн”, специально для издания «Юрист & Закон»

Год, который прошел с момента вступления в силу Закона Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” от 14.05.2015 г. № 417-VII (дальше – Закон № 417), подтвердил, что количество судебных споров, возникающих между ОСМД и отдельными совладельцами, лишь увеличилось. Где же та золотая середина, которая проходит между обязанностью всех совладельцев принимать участие в содержании домов и придомовой территории и произволом ОСМД, которые нередко принимают решение с нарушением принципов и норм действующего законодательства, обосновывая это общим интересом, – попробуем разобраться.

Для кого решения обязательные?

Наиболее существенным изменением, которое имело значение для решения судебных споров, возникающих в отношениях объединений с совладельцами, было исключение ст. 9 изЗакона Украины “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома” от 29.11.2001 г. № 2866-2866-ІІІ (далее – Закон об ОСМД), которая определяла, кто может быть членом объединения, а также порядок получения и прекращения членства. Данные изменения стали определяющими в вопросе, для кого же решения ОСМД являются обязательными.

Следует отметить, что на практике наиболее распространенной категорией судебных дел по этому вопросу оказались дела о взыскании денежных средств. Почти всегда самым главным вопросом, который должен был решить суд, рассматривая споры, возникшие до вступления в силу Закона № 417, был вопрос обязательности решений, принятых общим собранием, для владельцев жилых/нежилых помещений, которые не были членами объединения на дату принятия такого решения. Указанное связано с тем, что ранее Закон об ОСМДпредусматривал обязательность решений объединения для своих членов, а со всеми другими владельцами жилых/нежилых помещений отношения должны были быть урегулированы путем заключения соответствующего договора.

При этом Верховный Суд Украины подчеркивал (постановление от 10.10.2012 по делу № 6-110цс12), что:

1) именно предоставитель жилищно-коммунальных услуг на основании п. 3 ч. 2 ст. 21 Закона Украины “О жилищно-коммунальных услугах” обязан подготовить и заключить с потребителем договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг с определением ответственности за соблюдение условий его выполнения согласно типичному договору;

2) безусловная обязанность потребителя заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с предоставителем таких услуг возникает лишь при условии, что предложенный предоставителем таких услуг договор отвечает типичному договору, утвержденному постановлением Кабмина от 20.05.2009 № 529 “Об утверждении Типичного договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий”.

Позже позиция ВСУ изменилась. В постановлении от 30.10.2013 по делу № 6-59цс13 был сделан вывод, что отсутствие договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг само по себе не может быть основанием для освобождения потребителя от оплаты услуг в полном объеме.

Неоднозначная практика судов в решении вопроса обязательности решений ОСМД для владельцев жилых/нежилых помещений была существенным препятствием для привлечения должников к ответственности.

Законом № 417 была поставлена точка в вопросе обязательности решений общего собрания. Так, согласно ч. 5 ст. 10 Закона об ОСМД решение общего собрания, принятое согласно уставу, является обязательным для всех совладельцев, а не только для членов.

Где граница полномочий?

Впрочем, со вступлением в силу Закона № 417 произошли не только положительные изменения. В частности, оказалось, что четкой границы полномочий ОСМД не существует, а никакие гарантии для “миноритарных” совладельцев не установлены.

В соответствии со ст. 10 Закона об ОСМД решение об определении перечня и размеров взносов и платежей совладельцев, порядке управления и пользования совместным имуществом, о передаче в пользование физическим и юридическим лицам совместного имущества, а также о реконструкции и капитальном ремонте многоквартирного дома или возведении хозяйственных сооружений считается принятым, если за него проголосовало не меньше двух третьих общего количества всех совладельцев, а в случае если уставом не предусмотрено принятие таких решений – большинством голосов. По другим вопросам решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества совладельцев.

Каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное к доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Закон об ОСМД и Закон № 417 устанавливают ограничение количества голосов, которые могут принадлежать одному совладельцу, на границе 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. В случае, если один владелец владеет 50 и больше процентами общей площади, он будет иметь один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности, а решение общего собрания в таком случае будет принятым лишь при условии, что за него проголосовало больше 75 процентов общего количества совладельцев.

Указанные изменения значительно расширили полномочия ОСМД в случае принятия на общем собрании соответствующих решений, но вместе с тем поставили под угрозу сохранение прав отдельных совладельцев, которые в силу разных обстоятельств не могут исполнить решения объединения или не соглашаются с решениями, принятыми на общем собрании.

Особое внимание юридического сообщества в данной категории дел привлек спор, инициированный одним из ОСМД в городе Киеве против физических лиц – совладельцев дома, которые отказались исполнять решение объединения. Суть данного дела состояла в решении объединения о создании фонда для ремонта только что построенного дома в размере больше 35 миллионов гривен. Застройщик не выполнил полностью свои обязательства по строительству дома, в связи с чем совладельцы должны были возложить это бремя на свои плечи. Относительно всех совладельцев, которые не захотели делать взносы в созданный ремонтный фонд (по сути они должны были вторично финансировать строительство), был инициирован судебный спор о принудительном взыскании взносов.Решением Шевченковского районного суда г. Киева от 25.04.2016 в удовлетворении исковых требований было отказано (дело № 761/23853/15-ц). На данное время законность этого решения проверяет апелляционный суд г. Киева (дело № 22-ц/796/8923/2016).

На примере данного дела можно увидеть противопоставление интересов отдельных совладельцев решению большинства. Ведь правильное и положительное решение большинства совладельцев (достроить недостроенный застройщиком дом) противопоставляется интересам отдельных совладельцев, которые либо не желают вносить средства на строительство вторично, либо в силу разных обстоятельств не могут этого сделать.

Количество дел, в которых интересы отдельно взятых совладельцев будут противостоять решениям большинства, после указанных выше изменений порядка принятия решений общим собранием ОСМД будет лишь увеличиваться. Каким образом можно ограничить лиц, владеющих большинством площади дома, а значит и большинством голосов, необходимых для принятия решений на общем собрании, от принятия решений, которые будут отвечать их интересам, а не интересам всех совладельцев и нуждам конкретно взятого дома? Как защитить малообеспеченные слои населения, которые не в состоянии исполнять решения, принятые большинством (даже если такие решения имеют рациональный характер)? Данные вопросы остаются открытыми. Они не нашли отражения в действующих законах и подзаконных нормативно-правовых актах. Но преувеличить значение этих вопросов для отдельно взятых совладельцев просто невозможно: из-за решений общего собрания, которые являются непосильными для исполнения определенными совладельцами, возникает риск потери своей собственности.

И самым худшим вариантом для совладельцев, которые состоят в оппозиции к большинству, будет сугубо формальный подход судов к решению дел об обжаловании решений ОСМД и/или о взыскании задолженностей с совладельцев. Для выяснения истины и принятия законных решений судам недостаточно будет установить лишь законность порядка проведения общего собрания и принятия соответствующих решений. Судам нужно будет выяснить мотивы принятия таких решений и проверить соответствие таких решений интересам совладельцев дома, а также отсутствие нарушенных прав совладельцев, даже если такие совладельцы находятся в меньшинстве. Однако сегодня, принимая во внимание невероятную загруженность судов, рассчитывать на такое детальное изучение материалов каждого дела судами не приходится.

Для правильного решения дела суд в обязательном порядке должен дать ответ, обязано ли лицо совершить действия, определенные решением ОСМД. Ведь согласно ч. 2 ст. 14 ГК Украины ни одно лицо не может быть принуждено к действиям, совершение которых не является обязательным для него. Только дав ответ на этот вопрос, суд не допустит нарушения прав отдельных совладельцев.

Как для лица может быть обязательным внесение средств в ремонтный фонд для выполнения работ, которые должен был выполнить, но не выполнил застройщик? Как можно обязать среднестатистического пенсионера с мизерной пенсией принимать участие в ремонте дома, закупке или ремонте оборудования на уровне с другими более обеспеченными совладельцами? Отвечая на эти вопросы, мы можем на примере конкретных существующих судебных дел увидеть, что удовлетворение исковых требований ОСМД нарушит права отдельных совладельцев.

Государство не может самоустраниться от урегулирования этих вопросов принятием одного закона и внесением изменений в некоторые законодательные акты. Именно государство должно защитить интересы малообеспеченных слоев населения, а также установить действенные гарантии защиты прав совладельцев от решений ОСМД, которые могут быть обоснованы не интересами совладельцев и потребностями дома или жилого комплекса, а интересами застройщика, который не выполнил взятые на себя обязательства, или группой лиц, которые вместе владеют большей частью площади соответствующего дома или жилого комплекса. В ином случае, очень скоро мы увидим реализацию принципа “у кого больше денег (в данном случае квартир и нежилых помещений) – тот и прав”.

Как обжаловать решение объединения?

Прежде всего каждому совладельцу, независимо от площади жилого или нежилого помещения, нужно осознать, что даже если определенное решение будет принято 99 % совладельцев, один совладелец имеет право не согласиться с таким решением и обжаловать его в судебном порядке. Ведь именно суды призваны установить объективную истину в таких спорах, не допустив с одной стороны избежания ответственности злостных должников, а с другой – защитив нарушенные незаконными действиями ОСМД права отдельно взятых совладельцев. Тем более, если несколько человек, которые в силу определенных обстоятельств владеют большей половиной общей площади жилого дома, принимают решения, не отвечающие интересам части или большинства совладельцев или нуждам самого дома, такие решения необходимо оспаривать в судебном порядке.

Согласно ч. 8 ст. 10, ч. 5 ст. 14, ч. 4 ст. 20 Закона об ОСМД решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке. Споры относительно осуществления прав совладельцев решаются по согласию сторон либо в судебном порядке. Споры относительно определения доли совладельца в общем объеме взносов и платежей на содержание, эксплуатацию, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, техническое переоснащение совместного имущества в многоквартирном доме решаются в судебном порядке.

Обжалование решений ОСМД чаще всего происходит по двум процедурам:

1) инициирование судебного процесса путем подачи иска о признании недействительным определенного решения или части решения ОСМД;

2) представление встречного иска о признании соответствующего решения недействительным как реакция на действия ОСМД по взысканию задолженности или старания обязать совершить действия.

Разница между этими двумя путями защиты интересов совладельцев заключается в том, что в отличие от представления иска по общей процедуре:

1) встречный иск можно подать лишь до начала рассмотрения дела по сути;

2) суд согласится принять встречный иск к общему рассмотрению с первоначальным лишь при условии, что оба иска взаимосвязаны и общее их рассмотрение целесообразно, в частности, когда они возникают по одним правоотношениям, или когда требования по искам могут зачисляться, или когда удовлетворение встречного иска может исключить полностью или частично удовлетворение первоначального иска.

В связи с этим совладельцам, права которых нарушены, можно дать несколько советов:

1. Не медлите с обжалованием решений. И дело здесь больше не в юридическом, а человеческом аспекте. Основным средством, с помощью которого ОСМД влияет на совладельцев, является страх. Чаще всего представители объединения ежедневно стараются провести разъяснительную (в форме запугивания) работу с совладельцами, с целью получения согласия последних на принятые решения. Также делаются уведомления о последствиях неисполнения решений на сайте, группах в соцсетях (при наличии таких), вывешиваются списки на дверях жилого дома со списком должников, отправляются сообщения с угрозами создать препятствия в пользовании определенными объектами инфраструктуры в связи с неисполнением решений ОСМД и т. п. Следует отметить, что данные способы довольно действенные. Таким образом, каждый день промедления с обжалованием незаконных решений количество тех совладельцев, которые начнут исполнять такие решения, будет увеличиваться. Совладельцы должны как можно раньше увидеть, что согласиться и исполнить решение объединения – это не единственный возможный вариант их действий.

2. Начинайте с самого начала. Большинство считают факт создания ОСМД и принятые им решения неоспариваемым фактом. Однако, как показывает практика, при создании чуть ли не каждого объединения можно найти допущенные нарушения порядка, предусмотренного ст. 6 Закона об ОСМД. В связи с этим судебные дела, связанные с признанием недействительной регистрации ОСМД, очень распространенные. В первую очередь совладельцам нужно получить документы, которые стали основанием для создания ОСМД (протокол учредительного собрания), а также которые определяют полномочия ОСМД (действующий устав и уставы предыдущих редакций). Помните, что получение указанных документов является вашим правом согласно ч. 7 ст. 10 и ч. 1 ст. 14 Закона об ОСМД. Лишь получив указанные документы можно проверить, соблюдалась ли установленная законодательством процедура создания объединения.

3. Используйте все доступные способы защиты. В случае подачи против вас иска с требованием совершить действия и/или взыскать задолженность, не ограничивайтесь лишь защитой в инициированном против вас судебном процессе. Наиболее распространенным основанием для удовлетворения исковых требований ОСМД является отсутствие факта обжалования их решений. В связи с этим, если получив исковое заявление, вы не будете подавать жалобу на решение (путем представления встречного или отдельного иска), есть большая вероятность удовлетворения иска ОСМД.

Например, в своем постановлении от 06.11.2014 по делу № К/9991/70682/12 ВАСУ установил нарушение процедуры создания ОСМД, в том числе отсутствие поименного результата голосования и отсутствие письменных доказательств отправки совладельцам уведомления об учредительном собрании. Однако суды, которые рассматривали данное дело, решили, что такие нарушения не являются достаточным основанием для заключения о допущении при создании ОСМД нарушений, которые нельзя было бы устранить, в связи с тем, что материалами дела не подтверждено обжалование любым из жителей дома или же другим лицом решения учредительного собрания о создании объединения совладельцев многоквартирного дома.

На примере данного и других дел можно увидеть, что не оспаривая действия или бездеятельность ОСМД, совладельцы фактически соглашаются с ними. Именно поэтому обжалование решений ОСМД и защита собственных интересов в деле о взыскании задолженности связаны между собой намного больше, чем это может казаться.

4. Не прекращайте свою борьбу после первого поражения. Совладелец, который решил пойти против воли ОСМД, обязательно ощутит проблемы, возникающие вследствие борьбы против большинства. Именно поэтому такой совладелец надеется получить от суда восстановление своих нарушенных прав. Чрезвычайно большим разочарованием является поражение именно в суде первой инстанции. Причиной поражения может быть одна или целый ряд причин: неправильные процессуальные действия стороны в судебном процессе; неполное исследование судом обстоятельств дела; ошибка судьи. Принимая это во внимание, всем, кто убежден в законности собственной позиции, хочется пожелать смелости и настойчивости в отстаивании собственных прав. Очень важно не опустить руки после первого поражения и продолжить борьбу.

Как взыскать долги за жилищно-коммунальные услуги?

Бесспорно, на сегодняшний день ОСМД находится в выигрышном положении по отношению к совладельцам, имеющим перед объединением невыполненные обязательства. Помимо сугубо юридического аспекта, деятельность ОСМД сопровождается также всеобщей поддержкой. По большому счету объединению в спорах с должниками нужно лишь доказать соответствие принятых решений Закону и собственному уставу, а также факт наличия задолженности.

Изменения, внесенные в Гражданский процессуальный кодекс Украины Законом от 07.07.2010 г. № 2453-VI, значительно повлияли на рассмотрение дел о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Так, согласно ч. 3 ст. 96 ГПК одним из оснований выдачи судебного приказа является требование о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим судебная защита ОСМД на взыскание денежных средств возможна не только в исковом производстве, но и путем выдачи судебного приказа как особой формы судебного решения.

Приказное производство является упрощенной формой рассмотрения гражданского дела, что предусматривает:

1) обращение в суд с заявлением о выдаче судебного приказа по общим правилам подсудности;

2) уплату судебного сбора в размере 50 % ставки, которая определяется из оспариваемой суммы в случае обращения в суд с иском в порядке искового производства;

3) рассмотрение судом заявления о выдаче судебного приказа в трехдневный срок, без судебного заседания, вызова взыскателя и должника;

4) отправление копии приказа должнику вместе с копиями заявления взыскателя и приложенными к нему документами;

5) в случае непоступления от должника заявления об отмене судебного приказа в течение тринадцати дней со дня получения судебного приказа, суд выдает его взыскателю приказ для предъявления к исполнению.

Недостатком данной формы судебного разбирательства для ОСМД является большой процент отмененных судебных приказов в связи с заявлениями об отмене приказов, представленных должниками. Как правило, суды усматривая наличие спора, отменяют судебные приказы и разъясняют, что заявленные взыскателем требования могут быть рассмотрены в исковом производстве с соблюдением общих правил относительно предъявления иска.

Следует отметить, что альтернативы ОСМД, как эффективному инструменту управления совместным имуществом совладельцев, не существует. ОСМД должно стать действенным инструментом, с помощью которого совладельцы смогут общими усилиями создать достойные условия проживания для себя и своих потомков. Однако следует помнить, что много полезных и правильных вещей становились орудием причинения вреда, когда попадались в руки злых людей. Мир меняет лишь форму, но суть людей остается неизменной. Именно поэтому следует констатировать наличие застройщиков, которые с помощью созданных ими и подконтрольных им ОСМД стараются возложить бремя своей ответственности на плечи совладельцев. Так же и люди, которые на протяжении многих лет привыкли жить за счет схем и злоупотреблений (чаще всего бывших ЖЭКов) стараются воспользоваться неосведомленностью и пассивностью совладельцев, значительно завышая стоимость товаров и услуг и работая на откатах близких к ним лиц. А что по поводу государства, которое за счет ОСМД старается решить одну из самых больших проблем в государстве, переведя основное бремя на своих граждан?

Именно поэтому, когда речь идет о создании необходимых условий для функционирования ОСМД, нужно не забывать, что последние созданы совладельцами и для реализации собственных интересов. Ни в одном случае объединения не должны стать инструментом, с помощью которого совладельцам будут навязывать определенные действия, совершение которых для них не является обязательным. И гарантами защиты интересов должны стать в первую очередь сами совладельцы, проявляя активность в вопросах управления совместным имуществом, а также суд, который в силу возложенных на него обязанностей (ст. 2 Закона Украины “О судоустройстве и статусе судей”) осуществляет правосудие и обеспечивает каждому право на справедливый суд и уважение других прав и свобод, гарантированныхКонституцией и законами Украины.

Кроме этого, в Закон об ОСМД и Закон № 417 необходимо вносить изменения. Привязка к площади, которой владеют совладельцы, в вопросах правомочности общего собрания и определения кворума, необходимого для принятия решений, является чрезвычайно опасной, особенно для новостроек, в которых застройщик, чаще всего длительное время после возведения дома, владеет большей частью площади через нескольких подконтрольных ему лиц. Таким образом, гарантия, установленная в ч. 6 ст. 10 Закона № 417 и ч. 12 ст. 10 Закона об ОСМД, которая ограничивает одного владельца, владеющего 50 % и больше общей площади квартир или нежилых помещений, решать вопрос по собственному усмотрению, является недейственной в случае, если, например, три связанных между собой совладельца владеют по 25 % общей площади жилых/нежилых помещений.

Также включения в указанные выше законы требуют положения, которые бы гарантировали справедливость и максимальный учет интересов всех совладельцев при принятии решений на общем собрании. Необходимо установить запрет осуществлять действия, не предусмотренные действующим законодательством или уставом ОСМД, а также предусмотреть гарантии, которые смогут защитить малообеспеченные слои населения от взыскания с них взносов на содержание домов и придомовой территории на уровне с другими совладельцами.

“Nulla lex satis commoda omnibus est” – нет закона, который бы удовлетворил всех, но вместе с тем “De demo sua nemo extrahi debet” – никто не должен быть изгнанным из собственного дома только потому, что его интересы не отвечают интересам большинства или он имеет меньше доходов, чем его сосед.

Все новости