Новости

16-05-2017

Управление многоквартирным домом и придомовой территорией: судебная практика обжалования действий и решений остается неоднозначной, – юрист АО «Спенсер и Кауфманн»

Управление многоквартирным домом и придомовой территорией: судебная практика обжалования действий и решений остается неоднозначной

Максим Литвин, юрист АО «Спенсер и Кауфманн», специально для «Commercial Property»

Со вступлением в силу 1 июля 2015 года изменений в закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» у собственников квартир появилась обязанность в течение года выбрать форму управления собственным домом, которая также охватывает придомовую территорию. Тем, кто до июля 2016 года не организовался для создания ОСМД либо не выбрал себе управляющего, услуги и дальше будут предоставлять жилищно-эксплуатационные конторы. Но до времени, пока исполнительные комитеты органов местного самоуправления не проведут конкурсы по избранию соответствующих управляющих по процедуре, установленной Порядком проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома (приказ Минрегиона от 13.06.2016 № 150). Как совладельцам защищать свои права в зависимости от существующих форм управления многоквартирным домом, – попробуем разобраться.

Жильцы против ЖЭКов

ЖЭКи выполняют функции балансодержателя и управляющего в домах, принадлежащих государственному (общественному) жилищному фонду. Их права и обязанности определены в ст.ст. 24, 25 закона «О жилищно-коммунальных услугах», среди которых: содержание на балансе имущества, ведение бухгалтерской, статистической и другой отчетности, обеспечение управления имуществом собственными силами или с привлечением другого юридического лица, определение порядка содержания, эксплуатации и ремонта имущества и т.п.

Но наиболее распространенным фактом невыполнения должностными лицами ЖЭКа своих функций можно назвать игнорирование устных и письменных обращений граждан по поводу тех или иных услуг. Здесь, прежде всего, необходимо понимать, какие именно услуги ЖЭКом не предоставляются или предоставляются ненадлежащим образом. В этом может помочь Перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденный постановлением Кабмина от 01.06.2011 №869.

С учетом положений закона «О защите прав потребителей», чтобы доказать неисполнение ЖЭКом своих обязанностей и обосновать, что услуги были предоставлены ненадлежащим образом, следует придерживаться такой последовательности действий:

1. Вызвать представителя ЖЭКа для составления и подписания акта-претензии, в котором указываются сроки, виды и показатели нарушений.

2. Составить и подписать данный акт (в случае неприбытия представителя ЖЭКа или отказа от подписания, подписать его должны хотя бы два совладельца).

3. Подать акт-претензию в ЖЭК.

4. В случае неполучения обоснованного ответа, действия (бездействие) ЖЭКа обжаловать в суд.

Впрочем, следует констатировать, что даже положительное решение суда в вашу пользу с обязательством ЖЭКа совершить действия, связанные с управлением многоквартирным домом и придомовой территорией, далеко не всегда такое решение будет исполнено так, как этого хотели сами жильцы.

Дело в том, что решение суда ЖЭКи выполняют формально, не устраняя в полной мере проблему совладельцев, по которой собственно к ним и обращались. Именно поэтому активная позиция совладельцев, а также объединение своих усилий, предоставляют больше возможностей для наведения порядка в собственном доме.

Совладелец против управляющего

В случае назначения управляющего исполнительным органом органа местного самоуправления, договор с таким управляющим заключается исполнительным органом местной власти сроком на один год. Если совладельцы захотят досрочно расторгнуть такой договор, они должны сообщить управляющему не позднее, чем за два месяца до дня расторжения договора.

Но в большинстве случаев у застройщика, который заинтересован в дальнейшем управлении построенным домом, есть аффилированная управляющая компания. Как правило, договор с соответствующей компанией совладельцы подписывают еще на этапе оформления права собственности на свои квартиры или нежилые помещения. Иногда условие о необходимости подписания договора с соответствующим управляющим и сроки такого заключения уже включены в договор купли-продажи.

Таким образом, застройщик обеспечивает заключение договоров между совладельцами и ег управляющим. В дальнейшем совладельцам очень трудно изменить управленческую компанию. Как правило, такие управленческие компании даже после сообщения о создании ОСМД, игнорируют требования о передаче документации и объекта управления, злоупотребляя своими полномочиями, и ведя споры со вновь созданным ОСМД. Цель понятна – сохранение объекта управления на своем балансе, до судебного решения, которым их управляющего обяжут совершить действия по передаче объекта управления на баланс нового ОСМД.

За предыдущий год судебная практика пополнилась рядом решений, которыми совладельцы добились передачи объекта управления и всей документации вновь созданному ОСМД. Так, интересным можно назвать судебное дело №910/24620/15 ОСМД «Затишна оселя 17/31А» против ООО «Сервіс-Житло-Комфорт», по результатам рассмотрения которого суды первой и апелляционной инстанции (судебное решение вступило в законную силу) пришли к выводу, что «форма управления жилищным многоквартирным домом зависит исключительно от принятого совладельцами дома/собранием ОСМД решения и такое право корреспондируется с обязанностью балансодержателя/предыдущего управляющего в установленный срок после создания объединения и поступления соответствующего обращения от объединения осуществить выселение своих работников из вспомогательных помещений и передать объединению по акту-приема передачи жилой многоквартирный дом вместе с соответствующей технической документацией».

Учитывая это, совладельцы, которые хотят осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно, уже фактически имеют четкий алгоритм действий, законность которого подтверждена в суде.

Совладельцы против ОСМД

ОСМД является одним из самых эффективных способов управления многоквартирными домами и придомовыми территориями. Вместе с тем, как показывает судебная практика, решения, действия и бездействие ОСМД обжаловать довольно проблематично, даже в случае их необоснованности или ошибочности.

В качестве примера можно привести хорошо известный юридическому сообществу спор, инициированный столичным ОСМД «Фундуклєєвський» против физических лиц-совладельцев дома, которые отказались выполнять решение ОСМД. Резонанс в данном случае вызвало решение ОСМД о создании ремонтного фонда для ремонта только что построенного дома в размере более чем 35 миллионов гривен. ОСМД мотивировало это тем, что застройщик не выполнил полностью своих обязательств по строительству, в связи с чем совладельцы должны были взять это бремя на свои плечи. По всем совладельцам, которые не захотели или не смогли сделать взносы в образованный ремонтный фонд, был инициирован судебный спор для принудительного взыскания таких взносов.

Решением Шевченковского районного суда Киева в удовлетворении исковых требований ОСМД было отказано. Но апелляционный суд принял полностью противоположное решение, которым стал на сторону ОСМД. По результатам решения, которое вступило в законную силу, «новоселы» должны оплатить в ремонтный фонд дополнительную сумму в размере около миллиона гривен. Правда, дело еще рассматривается в кассации.

Данное решение интересно тем, что оно ставит общий вопрос о том, все ли решения, принятые большинством, принимаются в интересах всех совладельцев и в связи с этим не подлежат обжалованию? Если большинство совладельцев решат установить мраморные ступеньки в подъезде, украсить произведениями искусства стены, на чердаке устроить парк развлечений или даже сделать ремонт за счет ОСМД в квартире главы объединения, – будут ли такие решения законными и такими, что соответствуют интересам всех совладельцев?

Установить истину по данным делам сегодня может только суд, который лишь формирует практику. И худшим вариантом для совладельцев, которые находятся в оппозиции к большинству, будет чисто формальный подход судов к решению дел об обжаловании решений ОСМД и/или о взыскании задолженностей с совладельцев.

Для принятия законных решений судам недостаточно будет установить только законность порядка проведения общего собрания и принятия соответствующих решений. Им нужно будет выяснить мотивы принятия таких решений, проверить соответствие таких решений интересам совладельцев дома, а также констатировать отсутствие нарушений прав совладельцев, даже если такие совладельцы находятся в меньшинстве.

Впрочем, учитывая невероятную загруженность судов, надеяться на глубокое изучение служителями Фемиды материалов каждого дела, к сожалению, не приходится.

Все новости