Новини

11-12-2015

Олександра Федотова: Зміни щодо переходу прав землекористування не вирішують проблем

Олександра Федотова: Зміни щодо переходу прав землекористування не вирішують проблем

08.12.2015 р в першому читанні прийнято законопроект № 2027а, метою якого є усунення юридичного дефекту ст. 120 Земельного кодексу України.

Зміни до Земельного кодексу, прийняті за основу, прокоментувала для ЮРЛІГИ партнер, керівник практики нерухомості та земельного права АТ «Спенсер і Кауфманн», кандидат юридичних наук, адвокат Олександра Федотова.

– У ст. 120 закріплено принцип єдності частки земельної ділянки та нерухомості, розташованої на такій ділянці. За загальним правилом до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомості, переходить право на земельну ділянку під цим об’єктом, в тому ж обсязі, в якому це право належало попередньому власнику об’єкта нерухомості. Виходячи з даного правила право переходить автоматично і не вимагає яких-небудь додаткових дій жодної зі сторін угоди.

У той же час, на практиці виникає чимало питань і проблем із застосуванням даного принципу. Найбільші труднощі виникають з переоформленням права користування на земельну ділянку та його державної реєстрацією. Наприклад, для реєстрації права оренди на земельну ділянку за новим власником об’єкта нерухомості часто потрібне переукладення договору оренди, що, у свою чергу, тягне за собою проходження ряду бюрократичних процедур, як правило, встановлених на місцевому рівні.

Також є різна практика застосування даної статті при поділі майна подружжя у вигляді об’єкта нерухомості, побудованого на земельній ділянці, приватизованій в порядку безоплатної приватизації одним з подружжя.

Положення законопроекту стосуються тільки випадків переоформлення права землекористування. Зокрема, пропонується зобов’язати власника земельної ділянки та старого власника об’єкта нерухомості розірвати договір оренди, а нового власника об’єкта нерухомості укласти договір оренди протягом 30 днів з моменту державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості. У разі якщо ділянка належала попередньому власнику об’єкта нерухомості на праві постійного користування, в зазначений строк має бути припинено право постійного користування, а ділянка передана в користування новому власнику.

З нашої точки зору, дані зміни жодним чином не вирішать існуючу проблему, а тільки її погіршать. У чинній редакції встановлено автоматичний перехід права, який, на наше переконання, не вимагає ніяких додаткових дій для виникнення такого права (розірвання договору оренди, укладення нового договору, реєстрації права тощо). Дана норма, наприклад, є підставою для звернення до суду у випадках, коли власник ділянки або попередній користувач є недобросовісними і перешкоджають новому власнику об’єкта нерухомості у використанні ділянки. Також, дана конструкція дозволяє захищатися від податкових органів, які практикують одночасне нарахування орендної плати / земельного податку як відносно нового власника, так і відносно старого. Стаття 120 у пропонованій редакції не дає ніяких гарантій, що договори в зазначений строк будуть укладені / розірвані. У той же час, така редакція однозначно скасує автоматичний перехід і позбавляє сторони на більш ефективний захист їх прав.

На наш погляд, доцільно змінити правозастосовчу практику, зокрема, шляхом роз’яснення норм ст. 120, винесення судових рішень, які сприятимуть застосуванню зазначених норм як таких, що встановлюють автоматичний перехід права без необхідності здійснення яких-небудь додаткових дій. Вважаємо, що державна реєстрація права на землю повинна проводитися на підставі документів, що підтверджують перехід права власності на об’єкт нерухомості і правовстановлюючих документів на земельну ділянку попереднього власника. При бажанні сторін, в договір можна внести необхідні зміни. Однак це не повинно бути обов’язковою умовою для виникнення та державної реєстрації права на землю. Як варіант, для законодавчих ініціатив може використаний алгоритм, закріплений у ст. 148-1 Земельного кодексу України.