Новини

31-03-2016

Зміна цільового призначення земель у 2016 році: процедура, оформлення, особливості за різними категоріями земель (стаття Олександри Федотової для видання «Юрист&Закон»)

Олександра Федотова, к.ю.н., адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «Спенсер і Кауфманн», спеціально для видання «Юрист&Закон»

Як відомо землі в Україні поділені на категорії за основним цільовим призначенням (ст. 19 Земельного кодексу України (далі – ЗК України). Всього на сьогодні існує дев’ять категорій земель: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі (ч. 2 ст. 19 ЗК України).

Кожна категорія має специфічний правовий режим. Слід зауважити, що одна і таж сама ділянка може одночасно належати до кількох категорій земель. В такому випадку слід додержуватись правового режиму земель кількох категорій, а у разі виникнення колізій – правовий режим, який найбільш забезпечує екологічну безпеку. Проте кожну колізію слід вирішувати індивідуально, з урахуванням всіх обставин конкретної ситуації.

Серед кожної категорії земель виокремлюють види цільового призначення земель (види використання земель).

Цільове призначення земельної ділянки – це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку (ст. 1 Закону України «Про землеустрій»).

Наразі види цільового призначення земель визначаються з урахуванням Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 р. № 548, що зареєстровано у Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 р. за № 1011/18306 (надалі – КВЦПЗ).

Основними нормативно-правовими актами, що визначають процедуру зміни цільового призначення земель є ЗК України (ст.ст. 19, 20, 122, 150, 151, 186, 186-1), Закон України «Про землеустрій» (ст.ст. 20, 22, 25, 26-31, 50), Закон України «Про державний земельний кадастр» (ст. 26).

Зміна цільового призначення може відбуватись із зміною категорії та без зміни категорії.

Якщо має місце зміна цільового призначення із зміною категорії земель, така зміна має відбуватись із розробкою проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (надалі – Проект землеустрою).

В такому випадку процедура буде різнитись в залежності від форми власності на ділянку (державної, комунальної, приватної).

Процедуру зміни цільового призначення земель державної та комунальної власності можна поділити на такі етапи:

1. Надання дозволу на розробку Проекту землеустрою уповноваженим органом. Зміна цільового призначення провадиться органами, які затверджують проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок та надання їх у власність або у користування, передбачені у ст. 122 ЗК України.

2. Розробка Проекту землеустрою та його погодження в порядку, передбаченому у ст. 186-1 ЗК України;

3. Державна експертиза Проекту землеустрою у випадках, передбачених у ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації»;

4. Внесення змін про земельну ділянку до Державного земельного кадастру;

5. Затвердження Проекту землеустрою та зміна цільового призначення земельної ділянки. Проводиться органами, передбаченими у п. 1;

6. Внесення змін до договору оренди (у разі необхідності якщо відбувається зміна цільового призначення орендованої ділянки) та до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Процедура зміни цільового призначення земель приватної форми власності схожа на наведену вище. Відмінність полягає у тому, що Проект землеустрою розробляється без дозволу уповноважених органів, а також рішення про зміну цільового призначення приймається органами, зазначеними у ч. 3 ст. 20 ЗК України.

Слід зауважити, що чинне законодавство містить певні особливості зміни цільового призначення особливо цінних земель. Так, така зміна допускається лише для здійснення певних цілей, передбачених у ч. 6 ст. 20 ЗК України. Крім того віднесення особливо цінних земель державної чи комунальної власності, визначених у пунктах «а» і «б» ч. 1 ст. 150 ЗК України (у складі земель сільськогосподарського призначення це чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові ґрунти; темно-сірі опідзолені ґрунти та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерново-буроземні глибокі і середньо глибокі ґрунти; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму, дернові глибокі ґрунти Закарпаття; торфовища з глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені незалежно від глибини), до земель інших категорій здійснюється за погодженням з Верховною Радою України.

Крім того погодження матеріалів місця розташування об’єкта, що передбачається розмістити на земельній ділянці особливо цінних земель державної чи комунальної власності із зміною її цільового призначення, здійснюється за погодженням з Верховною Радою України в порядку, визначеному ст. 151 ЗК України.

В свою чергу зміна цільового призначення земельних ділянок природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, лісогосподарського призначення, що перебувають у державній чи комунальній власності, здійснюється за погодженням з Кабінетом Міністрів України (ч. 7 ст. 20 ЗК України).

 

Варто зазначити, що з січня 2016 року за наслідком внесення змін про цільове призначення ділянки до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заявнику жодний документ у паперовій формі не видається. За бажанням заявника йому може бути видана інформаційна довідка у паперовій формі (ст. 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Що стосується зміни цільового призначення (виду використання ділянки) без зміни категорії, то слід відзначити наступне.

Відповідно до ч. 5 ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених ст.ст. 31, 33-37 ЗК України. Земельні ділянки, що належать до земель оборони, використовуються виключно згідно із Законом України «Про використання земель оборони».

Отже, за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони, така зміна не потребує розробки Проекту землеустрою та здійснюється за заявою землекористувача (ч. 5 ст. 20 ЗК України, ст. 15, ст. 21, ст. 26 ЗУ «Про державний земельний кадастр»), проте має відбуватись з урахуванням містобудівної та документації із землеустрою.

Однак, органи державної влади інколи висловлюють іншу точку зору та наполягають на зміни цільового призначення та виду використання з розробкою проекту землеустрою на підставі ч. 1 ст. 20 ЗК України та п. 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру. Така позиція державних органів вбачається помилковою.